フラット35とは？金利・審査・使えない物件を徹底解説

マイホームの購入を検討するとき、住宅ローンの選択は最も重要な判断の一つです。

日銀の金融政策決定会合による利上げ方針が相次いで報道され、金利の先行きへの不安が高まっています。こうした局面で改めて注目されているのが、全期間固定金利型の住宅ローン「フラット35」です。

本記事では、フラット35の仕組みと最新の金利動向、審査の特徴、使えない物件の具体的な条件まで整理します。最適な住宅ローンを選ぶための判断材料としてお役立てください。

フラット35とは？

フラット35とは、民間金融機関と住宅金融支援機構が提携して提供する、最長35年の全期間固定金利型住宅ローンです。

金利上昇リスクを遮断し、長期的な返済計画を立てやすい点が最大の特徴です。

全期間固定金利の仕組み

全期間固定金利とは、借入から完済まで適用金利が変わらない仕組みです。

市場金利がどれだけ上昇しても、毎月の返済額は契約時のまま固定されます。教育費や老後資金の計画を立てる際も、住宅ローンの支払いが変動する心配がありません。

住宅金融支援機構と民間金融機関の関係

フラット35は、国が全額出資する独立行政法人「住宅金融支援機構」と民間の銀行・信用金庫が共同で提供しています。民間単独では超長期の固定金利を低リスクで貸し出すことが困難なため、機構が証券化という仕組みでバックアップしています。

窓口は一般の銀行ですが、融資原資と審査の根拠は公的機関が支えています。

変動金利型との根本的な違い

変動金利との最大の違いは「金利変動リスクを誰が負うか」という点です。

• 変動金利：金利リスクを借り手が負う。市場金利が上がれば返済額が増える
• フラット35：金利リスクを貸し手（住宅金融支援機構）が負う。金利が上がっても返済額は不変

変動金利は初期金利が低い反面、将来の支払額が確定しません。フラット35は初期金利が変動型より高めになる傾向にありますが、将来の安心を担保できます。

フラット35の金利は今いくら？

フラット35の金利は毎月変動します。最新の金利は必ずフラット35の公式サイトでご確認ください。

最新の金利情報（2026年6月時点）

新機構団信付きの【フラット35】等の借入金利水準（2026年6月）です。取扱金融機関が提供する金利の範囲と、最も多い金利を示します。

【フラット35】借入期間：21年以上35年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年3.210%〜年5.480%	年3.210%
9割超	年3.320%〜年5.590%	年3.320%

【フラット20】借入期間：20年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年2.890%〜年5.160%	年2.890%
9割超	年3.000%〜年5.270%	年3.000%

【フラット50】借入期間：36年以上50年以下

融資率	金利の範囲	最も多い金利
9割以下	年3.380%〜年5.300%	年3.380%
9割超	年3.490%〜年5.410%	年3.490%

※新機構団信付きの借入金利です。新機構団信（デュエット＝ペア連生団信）は上記＋0.18%、新3大疾病付機構団信は＋0.24%。段階金利型は含みません。融資率＝建設費・購入価額に対する借入額の割合。

出典：最新の金利情報：長期固定住宅ローン【フラット３５】

金利水準と過去推移について

住宅金融支援機構が公表する借入金利の推移を見ると、フラット35（借入期間21年以上35年以下・融資率9割以下・新機構団信付き）の金利は、令和5年4月以降、明確な上昇トレンドが続いています。

最も低い金利は令和5年4月の年1.700%から令和8年6月には年3.210%へ、最も高い金利も年3.070%から年5.480%へと上昇しました。借入期間20年以下（9割以下）でも、最も低い金利は年1.390%から年2.890%へと同様に上昇しています。

特に上昇が目立つのが直近です。令和8年4月→5月→6月で、最も高い金利は5.020%→5.130%→5.480%、最も低い金利も2.460%→2.710%→3.210%と、ここ数か月で一段と上昇しました。

背景には、2024年（令和6年）3月の日銀によるマイナス金利解除以降の長期金利の上昇があります。フラット35の金利は機構債の表面利率に連動するため、長期金利の動きを受けて段階的に引き上げられてきました。

※いずれも新機構団信付き・融資率9割以下の値です。金利は毎月変動します。最新の金利・推移は公式サイトでご確認ください。

出典：【フラット３５】借入金利の推移

4,000万円・35年借入での返済額試算（金利を仮に設定した場合の試算例）

以下は、借入額4,000万円・返済期間35年・元利均等返済（ボーナス払いなし）の条件で、金利を仮に設定した場合の試算例です。
※現在の実際の金利とは異なります。

• 金利を仮に1.0%とした場合の試算例：毎月返済額 約112,914円／総返済額 約4,742万円
• 金利を仮に3.0%とした場合の試算例：毎月返済額 約153,951円／総返済額 約6,466万円

上記はあくまで試算例であり、現在の適用金利を示すものではありません。実際の返済シミュレーションは、最新金利を確認したうえで各金融機関の公式ツールをご利用ください。金利が2%異なるだけで総返済額は大幅に変わります。

日銀利上げがフラット35金利に与えた影響

フラット35の金利は、住宅金融支援機構が発行する「機構債」の表面利率に連動して決まります。日銀の利上げは長期金利の上昇を招き、機構債の利率を引き上げる要因となります。

ただし、政策金利だけでなく、機構側の調達コストや経営判断も金利決定に関わる点は押さえておきましょう。

変動金利とフラット35はどちらを選ぶべき？

金利水準・総返済額・審査基準・向いている人の4軸で横並び比較することで、自分に合った選択が見えてきます。

基本スペック比較テーブル

比較項目	変動金利（民間ローン）	フラット35
金利タイプ	変動（半年ごとに見直し）	全期間固定
金利水準	変動金利：年0.85% 〜 1.00%前後 固定金利（10年固定）：年3.0% 〜 4.0%前後 ※各金融機関で要確認	年3.210%〜年5.590% ※2026年6月時点
金利リスク	借り手が負う	機構（貸し手）が負う
団信加入	原則必須	任意（非加入で年▲0.2%）
審査重視項目	勤続年数・雇用形態・年収	物件の技術基準適合性
適合証明書	不要	必要
繰上返済手数料	金融機関による（無料〜数万円）	無料（ネット手続きで1万円〜）
保証料	金融機関による	不要
向いている人	短期完済予定・金利上昇リスク許容できる方	長期返済・収入変動リスクを抑えたい方

金利水準は毎月変動し、金融機関・審査結果によっても大きく異なります。必ず最新情報をご確認ください。

金利上昇シナリオ別 総返済額比較（借入4,000万円・35年）。前提次第で大きく変わるシミュレーション例

以下は、4,000万円・35年返済の条件で、変動金利が段階的に上昇した場合のシナリオ別試算例です（いずれも概算値・編集部試算）。金利の前提次第で結果は大きく変わります。あくまで参考例としてご覧ください。

シナリオ	金利推移の想定	総返済額（概算）
A：低位安定	完済まで0.5%で推移	約4,358万円
B：緩やかな上昇	10年後2.0%・20年後3.0%	約5,320万円
C：急激な上昇	5年後3.0%・15年後5.0%	約6,850万円
フラット35（引き下げなし・金利を仮に3.0%とした場合の試算例）	全期間3.0%固定	約6,466万円
フラット35（ZEH＋子育て最大引き下げ・金利前提は公式サイトで要確認）	当初5年引き下げ後、基準金利に戻る想定	最新金利で別途試算を推奨

※ 各シナリオはあくまで参考試算です。実際の返済額は適用金利・返済方法により異なります。フラット35 の実際の適用金利は公式サイトでご確認ください。

変動金利との損益分岐点（シミュレーション例）

以下は損益分岐点の考え方を示すシミュレーション例です。金利の前提が変わると結果は大きく異なります。確定的な予測として扱わないようご注意ください。

• 変動が0.5%のまま推移した場合の試算例：フラット35の総返済額が変動を大幅に上回り続けるため、固定が”損益ベース”で有利になる局面は生じない試算となります。
• 変動が段階的に上昇し、20年目以降に平均3.5%超で推移した場合の試算例：概ね借入後22〜25年目以降で累計返済額がフラット35と逆転し、固定有利となる試算例です。
• 変動が10年目以降に5%台へ急騰したシナリオC相当の場合の試算例：概ね借入後15〜18年目でフラット35が逆転する試算例となります。

⚠️ 試算の前提：上記はすべて特定の金利を仮定した試算例であり、現在の実際の金利水準を示すものではありません。また、繰上返済・5年ルール・125%ルールの影響は含んでいません。損益分岐点は想定金利パスに大きく依存するため、FP（ファイナンシャル・プランナー）によるパーソナルシミュレーションを推奨します。

変動金利の実際の金利パスが読めない以上、「何年先まで住み続けるか」と「金利急騰リスクをどこまで許容できるか」の2軸で判断することが重要です。

フラット35の審査基準は変動型と何が違う？

フラット35の審査は、借り手本人の属性よりも「建物の品質」を重視するのが最大の特徴です。

人より物件の品質を重視する審査の特徴

一般的な民間ローンでは、勤務先・勤続年数・雇用形態・年収といった個人の属性が厳しくチェックされます。対してフラット35は、国が定める技術基準に住宅が適合しているかを最優先で審査します。

そのため、次のような状況の方でも借り入れしやすいのが大きなメリットです。

• 転職したばかりで勤続年数が短い方
• 契約社員・派遣社員などの非正規雇用の方
• 独立・起業して間もない個人事業主・自営業の方

民間ローンで審査が通らなかった後にフラット35へ切り替えて承認を得るケースは少なくありません。雇用形態や勤続年数への懸念がある方は、まずフラット35の審査基準と自身の状況を照合してみることをお勧めします。

適合証明書が必要になる理由

フラット35を利用するには、物件が住宅金融支援機構の定める技術基準を満たしていることを示す「適合証明書」が必要です。新築住宅は設計時と建設時に検査機関の検査を受け、中古住宅は建築士などの専門家が現地調査を行います。

検査にかかる実費（目安として5万〜15万円程度、検査機関・物件規模により異なります）は契約者の自己負担となります。

団信任意加入のメリットと注意点

民間住宅ローンでは団体信用生命保険（団信）への加入が必須であることが一般的です。持病や既往歴がある方は団信に加入できず、ローン契約を断念せざるを得ない場面があります。

フラット35は団信への加入が任意のため、健康状態に不安がある方でも利用できます。

団信に加入しない場合、万が一の際にも住宅ローンの返済義務は遺族に残ります。生命保険などの代替手段で必ずリスクをカバーしてください。なお、団信に加入しない場合は適用金利が年0.2%引き下げられます。

フラット35の金利引下げ制度でいくら安くなる？

住宅の性能や家族構成に応じて金利を最大1.0%引き下げるポイント制度があり、高い金利水準を実質的に圧縮できます。

住宅性能・家族構成によるポイント制の仕組み

引き下げ対象は主に以下の3カテゴリーです。

1. 住宅性能（フラット35S・ZEH）：省エネ性能・耐震性・バリアフリー性など
2. 管理・修繕（維持保全型）：長期優良住宅・予備適用マンションなど
3. 家族構成（子育てプラス）：若者夫婦世帯・子どものいる世帯など

1ポイントにつき「当初5年間・年0.25%」の引き下げで、最大4ポイント（当初5年間・年1.0%引き下げ）まで累積できます。

最大1%引下げを受けるための条件

たとえば次の組み合わせで満額優遇を受けられます。

• ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）水準の住宅：3ポイント
• 子育て世帯（18歳未満の子ども1人以上）：1ポイント
• 合計：4ポイント（当初5年間・年1.0%引き下げ）

基準金利から当初5年間は年1.0%引き下げた水準で返済を進められます。

※フラット35S・ZEH水準のポイント付与上限や加算条件、基準金利は、住宅金融支援機構が年度ごとに改定する場合があります。適用条件・認定書類・申請期限等を含む最新情報は、【フラット３５】S（ZEH）で必ずご確認ください。

積水ハウスや一条工務店などの大手ハウスメーカーは標準仕様でZEHや長期優良住宅をクリアしていることが多く、追加工事コストなしでフラット35S（ZEH水準）を適用できるケースが一般的とされています。

ただし仕様は物件・プランによって異なるため、担当営業への事前確認が必要です。

主要ハウスメーカーの坪単価・仕様についてはハウスメーカーの坪単価比較と総費用の目安もご参照ください。

制度改正の有無・詳細は公式サイトで要確認

融資限度額・最低床面積・借換融資への各種優遇適用・返済期間の算出基準など、フラット35の制度内容は改正が行われる場合があります。

現在の制度内容・適用条件の詳細は、必ずフラット35の公式サイトでご確認ください。

ZEH取得×フラット35S×住宅ローン控除の併用シミュレーション

世帯年収1,200〜1,500万円のデュアルインカム層は、ZEH住宅でフラット35Sの金利引き下げと住宅ローン控除を組み合わせると、実質的な住宅コストを抑えられます。

以下はあくまで試算例です。適用金利・控除額は個別の条件によって異なります。

【試算例】モデルケース（世帯年収1,350万円・借入4,500万円）

項目	内容
世帯年収	1,350万円（共働き）
借入額	4,500万円
返済期間	35年
住宅タイプ	ZEH水準・子育て世帯（子ども1人）
適用金利（当初5年）	最新の基準金利から年1.0%引き下げた水準 ※基準金利は公式サイトで要確認
適用金利（6年目以降）	基準金利 ※公式サイトで要確認

【試算例】実質月々負担の3段階比較

以下は特定の金利を仮定した試算例であり、現在の実際の金利を示すものではありません。

フェーズ	返済額（概算）	住宅ローン控除（月換算概算）	実質月々負担（目安）
当初5年（金利引き下げ適用）	仮定金利による（要試算）	約▲20,400円（参考値）	最新金利で別途試算を推奨
6年目以降（引き下げ終了・控除継続）	仮定金利による（要試算）	約▲20,400円（参考値）	最新金利で別途試算を推奨
控除終了後（14年目以降）	仮定金利による（要試算）	0円	最新金利で別途試算を推奨

※ 控除額の月換算参考値は「ZEH水準・借入限度額3,500万円×0.7%÷12か月＝約20,400円」で算出したものです。残高逓減にともない年々減少します。実際の返済額は最新の適用金利（公式サイトで要確認）をもとにシミュレーションしてください。

住宅ローン控除との併用について

住宅ローン控除は、年末ローン残高の0.7%が最長13年間、所得税・住民税から控除される制度です（租税特別措置法第41条）。借入限度額・控除率・控除期間・入居年ごとの適用条件の詳細については、住宅ローン控除とは？仕組み・計算・申請方法を徹底解説をご参照ください。

2025年以降の入居分については制度の縮小・見直しが検討・実施されている可能性があります。実際の借入限度額・控除率・控除期間は国税庁タックスアンサー No.1211-1または税務署・税理士へ入居予定年を明示したうえで必ずご確認ください。

シミュレーションはあくまで概算であり、個別の税務判断を保証するものではありません。実際の控除額は年末残高・所得税額・住民税上限等によって変わります。

フラット35が使えない物件の特徴

点検口がない物件や基礎のひび割れが大きい中古住宅ではフラット35を利用できません。気に入った物件が直前で融資対象外になるトラブルが多発しています。

特に中古一戸建てを検討している方は、以下の条件を必ず事前に確認してください。

点検口の有無・外壁シーリングの状態

中古住宅でフラット35が使えない代表的な原因の一つが「床下や屋根裏の点検口がない」ことです。土台や雨漏りの有無を確認する点検口がなければ基準不適合となります（木造住宅においては設置が義務付けられています）。

また、外壁サイディングを繋ぐシーリング材（コーキング）が破断して下地が露出している状態も、防水性能上の問題として審査落ちの原因になります。

基礎ひび割れ0.5mm以上が与える影響

コンクリート基礎に幅0.5mm以上のひび割れ（クラック）がある場合、適合証明書は発行されません。0.3mm未満のヘアクラックは問題ありませんが、0.5mmを超えるひびは構造上の欠陥を疑われるため、事前に補修工事を行わなければ融資対象から外れます。

鉄骨造で構造確認書類が揃わない場合の対処

鉄骨造（S造）の物件では、確認済証・検査済証・設計図書などの「構造確認書類」が完全に揃っていなければフラット35の技術基準をクリアできません。

中古の鉄骨造では過去の所有者が書類を紛失しているケースが多く、その場合は建築士による個別の構造計算や非破壊検査が必要になります。費用が多額になるか、最悪の場合は適合証明を断念せざるを得ません。

適合証明審査の依頼が増えている背景

新築住宅の価格高騰により中古市場へ流れる買い手が増えたことに加え、金利上昇への危機感からフラット35を希望する方が増加しています。

中古一戸建てを購入する際は、媒介契約を結ぶ前に不動産会社や建築士へ「この物件はフラット35の基準を満たせそうか」を確認しておくことを強くお勧めします。

今後のフラット35金利はどうなる？

以下は編集部の見解であり、確定的な予測ではありません。金利の先行きは常に不確実であり、最新情報は公式サイトでご確認ください。

機構債とフラット35金利の連動性の変化

フラット35の金利は住宅金融支援機構が発行する機構債の表面利率に大きく依存します。日銀の国債買い入れ減額方針などにより、長期金利（10年物国債利回り）は上昇しやすい環境が続いています。

ただし、金利が上がりすぎると利用者が激減するため、機構側が独自の調整金利を設けて表面利率の上昇幅を抑える局面も見られます。

横ばいシナリオについての編集部の見解

2024〜2025年にかけて住宅金融支援機構は段階的に金利を引き上げてきました。

日銀の追加利上げによって短期金利が上昇しても、長期金利ベースのフラット35が急激に4〜5%台へ跳ね上がる可能性は現時点では低く、当面一定の水準で推移するシナリオが有力と見ています（当サイト編集部の分析・見解であり、確定的な予測ではありません）。

変動・固定の併願審査で金利変動を活かす

月々の経済指標や日銀総裁の発言によって数ベーシスポイント単位で上下します。引き渡し（資金実行）が行われる月の金利を見極め、最も有利な条件で着地するためにも、変動金利とフラット35の併願審査が最大の武器となります。

フラット35はどんな人に向いている？

将来の金利上昇に怯えたくない方や、民間ローンで属性の壁を感じている方にとって、フラット35は有力な選択肢です。

非正規・勤続年数が短い・自営業の方が向いている理由

民間銀行は個人の信用力を厳しく査定するため、以下の条件に該当する方は返済能力があっても審査を通過しにくい傾向にあります。

• 起業したばかりで確定申告が1〜2期目の方
• 転職して1年未満の方
• 派遣社員・契約社員・パートタイム勤務の方

フラット35は前年の年収から算出される「返済負担率」が基準を満たしていれば、勤続年数の短さや雇用形態を理由に断られることはほぼない傾向にあります。

金利上昇が不安な長期固定志向の方

毎月の返済額が完済まで固定されていれば、家計の防衛策を立てやすくなります。金利上昇リスクへの保険料として変動金利との差額を受け入れられる「長期の安心重視型」の方に適した商品といえます。

一般ローンとの組み合わせ（ミックスローン）を検討すべきケース

すべてをフラット35にするのではなく、民間ローンと組み合わせる「ミックスローン」という手法もあります。半分を変動金利で初期の返済負担を抑え、残り半分をフラット35で金利上昇リスクを半減させる戦略です。

両方のメリットを組み合わせられる反面、契約手数料や保証料が2契約分かかるケースが多いため、手数料込みのトータルコストを慎重に計算してから判断してください。

大手ハウスメーカーごとの資金計画例についてはハウスメーカー比較：価格・坪単価・特徴を徹底解説も参考にしてください。

フラット35に関するよくある質問（FAQ）

保証料や繰上返済手数料はかかりますか？

保証料は不要です。繰上返済手数料も一切かかりません。インターネット（住・My・Note）から手続きを行う場合、1万円からの繰上返済が可能で、民間ローンと比べて初期費用や繰上返済コストを抑えやすい点が特徴です。

適合証明書はどこで取得できますか？

登録検査機関または適合証明技術者として登録された一級建築士などに依頼します。中古住宅の場合は媒介契約前に不動産会社へ「適合証明の取得が可能か」を確認し、内覧時にインスペクターへの同行を依頼するとスムーズです。

「子育てプラス」は独身でも利用できますか？

若者夫婦世帯（夫婦のいずれかが40歳未満）または子育て世帯（18歳未満の子どもがいる世帯）が対象のため、40歳以上の独身で子どもがいない場合は対象外です。ただし、高性能住宅によるフラット35Sなどの性能引き下げは独身でも問題なく利用できます。

ハウスメーカー独自のローン会社を使うメリットは何ですか？

一条工務店の「i-flat」や積水ハウス・大和ハウスなどが共同出資する「日本住宅ローン」は、自社建物に特化した審査フローを持っています。適合証明の手続きがスムーズで、つなぎ融資（着工金など引き渡し前の支払い）の手数料・金利が優遇されるメリットがあります。

変動金利からフラット35へ途中で変更できますか？

一度変動金利で融資実行した後にフラット35へ「変更」することはできません。ただし、フラット35への「借り換え（新たなローンとして契約し直すこと）」は可能です。借換融資への各種優遇適用や借入期間の算出基準など、制度改正の有無・詳細はフラット35の公式サイトで要確認です。

住宅ローン控除の借入限度額はZEH水準だといくらですか？

住宅ローン控除の借入限度額・控除率・控除期間は入居年や住宅性能によって異なり、制度改正が行われる場合があります。詳細は住宅ローン控除とは？仕組み・計算・申請方法を徹底解説、および国税庁タックスアンサー No.1211-1または税務署・税理士へ入居予定年を明示のうえご確認ください。

まとめ

フラット35は、日銀の利上げ局面において「金利上昇リスクを完全に遮断できる」という固有の安心感を持った住宅ローンです。

フラット35の金利は毎月変動します。最新の金利は必ずフラット35の公式サイトでご確認ください。

ZEH住宅の取得や子育て世帯向けの優遇制度（最大1.0%引き下げ）を組み合わせれば、実質的な金利負担を大幅に圧縮できます。

世帯年収1,200〜1,500万円のデュアルインカム層は住宅ローン控除との併用効果も大きく、当初5年間は実質負担を抑えることも可能です。

変動金利との損益分岐点については、特定の金利推移を仮定したシミュレーション例では22〜25年目以降でフラット35が有利となる試算もありますが、金利パスの前提次第で結果は大きく変わります。

「何年住み続けるか」「どこまでのリスクを許容するか」を軸に、FP相談も活用しながら判断することが現実的な第一歩です。

制度の詳細（融資限度額・最低床面積基準・借換融資への優遇適用など）については、必ず住宅金融支援機構の公式サイトで最新情報をご確認ください。

一方、「物件の品質」を重視する審査基準のため、中古戸建てでは「点検口がない」「基礎のひび割れ」などの理由で適合証明が発行されないケースがある点には注意が必要です。

変動金利とフラット35の「併願審査」を行い、金利動向を見極めながら資金実行直前に最終判断できる選択権を確保しておく。それが現在の住宅ローン選びにおける現実的な戦略です。

制度の詳細や個別の資金計画については、FP（ファイナンシャル・プランナー）や住宅ローンアドバイザーへの相談も積極的にご活用ください。

主な参考・出典

• 住宅金融支援機構「フラット35」（商品概要）
• 住宅金融支援機構「フラット35の金利情報（最新の借入金利）」
• 住宅金融支援機構「フラット35 借入金利の推移」
• 住宅金融支援機構「フラット35S（金利引下げ制度）」
• 国税庁タックスアンサー No.1211-1「住宅の新築等をした場合（住宅借入金等特別控除）」
• 国税庁「住宅借入金等特別控除関係」